Zakup mieszkania lub domu w Hiszpanii coraz częściej jest rozważany nie tylko jako spełnienie marzenia o życiu w słońcu, ale też jako inwestycja. Gdy emocje opadną, pojawia się jednak bardzo praktyczne pytanie: jak sfinansować zakup? Część osób planuje transakcję gotówkową, inni myślą o kredycie w Polsce, a rosnąca grupa bierze pod uwagę finansowanie w banku hiszpańskim.
Poniżej znajduje się uporządkowane spojrzenie na to, jak wygląda kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaków, jakie są typowe warunki i na co zwrócić uwagę, zanim podejmie się decyzję.
Co oferują hiszpańskie banki osobom z Polski?
Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych także obcokrajowcom, w tym Polakom. W przypadku nierezydentów (osób bez stałego miejsca zamieszkania w Hiszpanii) finansowanie zazwyczaj sięga do 70% wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie około 30-40%, zależnie od zdolności kredytowej oraz polityki danego banku.
W porównaniu z polskimi realiami, istotną różnicą jest bazowe oprocentowanie – w Hiszpanii kredyty często są oparte o Euribor, a nie WIBOR. Przy odpowiednich warunkach może to oznaczać niższą miesięczną ratę.
Oprocentowanie: Euribor + marża banku
Jednym z popularnych modeli finansowania jest kredyt oparty o Euribor z doliczoną marżą banku. Przykładowo można spotkać warunki na poziomie:
- Euribor + 1,62% – warunki standardowe,
- Euribor + 1,02% – warunki preferencyjne po spełnieniu dodatkowych wymogów.
Ta różnica nie bierze się z „magii” banku, tylko z systemu bonifikat (zniżek), które obniżają nominalną stopę procentową, jeśli klient korzysta z określonych produktów lub spełnia wskazane warunki.
Bonifikaty: jak bank „nagradza” za dodatkowe produkty
W praktyce część banków oferuje niższą marżę pod warunkiem spełnienia kilku kryteriów. Przykładowy zestaw wymogów (na bazie jednego z banków) może obejmować:
- wpływy na konto w banku na określonym poziomie rocznym,
- opłacanie kilku rachunków miesięcznie z tego konta,
- aktywne korzystanie z karty bankowej,
- wykupienie ubezpieczenia nieruchomości przez bank,
- posiadanie produktów inwestycyjnych o minimalnej wartości,
- wysoka klasa efektywności energetycznej nieruchomości (np. A lub wyżej).
Warto pamiętać, że każda z tych opcji ma swoją „cenę” – to nie tylko zniżka, ale też konkretne zobowiązania wobec banku. Zanim ktoś zdecyduje się na wariant z bonifikatami, powinien policzyć, czy suma dodatkowych produktów faktycznie opłaca się w perspektywie kilku lat.
Jak wygląda proces uzyskania kredytu w Hiszpanii?
Procedura kredytowa jest dość uporządkowana i zwykle zaczyna się od skompletowania dokumentów potwierdzających zdolność kredytową. Najczęściej wymagane są:
- dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
- potwierdzenie dochodów (np. umowa o pracę, rozliczenia roczne, wyciągi bankowe),
- historia kredytowa,
- numer NIE (hiszpański numer identyfikacyjny dla cudzoziemców).
Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku i analiza banku. Po pozytywnej weryfikacji bank wydaje wstępną zgodę (pre-aprobación), w której określa m.in. maksymalną kwotę kredytu, szacunkowe oprocentowanie oraz orientacyjną wysokość rat.
Na tym etapie warto porównać kilka banków, bo różnice w warunkach i podejściu do nierezydentów potrafią być znaczące.
Ograniczenia, o których trzeba pamiętać
Po stronie banków hiszpańskich istnieją typowe ograniczenia, które warto znać wcześniej, aby nie rozbić planów o formalności:
- limit obciążenia dochodu – rata zwykle nie może przekroczyć około 30% przychodu,
- wkład własny – w praktyce 30-40% wartości nieruchomości,
- konto w Hiszpanii – zazwyczaj wymagane do obsługi kredytu i spełnienia warunków bonifikaty.
Dla części kupujących największą barierą nie jest sama zdolność, lecz skompletowanie dokumentów, uzyskanie NIE i dopięcie całej procedury w odpowiedniej kolejności.
Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego
Oprócz oprocentowania trzeba uwzględnić koszty, które pojawiają się „obok” kredytu. Zalicza się do nich m.in. opłaty notarialne i koszty wpisów hipotecznych, które mogą sięgać około 1,5% wartości nieruchomości. Przy wyższych kwotach część kosztów bywa przedmiotem negocjacji, ale założenie bufora finansowego jest po prostu rozsądne.
Kredyt w Polsce czy w Hiszpanii?
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Kredyt w Polsce może być prostszy formalnie dla osób, które wolą zostać w znanym systemie bankowym. Z kolei kredyt w Hiszpanii jest często rozważany ze względu na oprocentowanie oparte o Euribor, możliwość finansowania bezpośrednio w kraju zakupu oraz mechanizm bonifikat, które realnie mogą obniżyć koszt kredytu.
Najbardziej racjonalne podejście to porównanie kilku scenariuszy:
- kredyt w Hiszpanii
- gotówka + finansowanie częściowe,
- kredyt w Polsce.
A potem policzenie całkowitego kosztu: nie tylko raty, ale też wymogów dodatkowych, opłat i czasu potrzebnego na procedury.
Kiedy wsparcie ekspertów jest najbardziej potrzebne?
Finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii to proces, w którym łatwo popełnić błąd na etapie dokumentów, bankowych wymogów albo harmonogramu transakcji. Dlatego wiele osób decyduje się na wsparcie lokalnych specjalistów, którzy pomagają przejść przez cały proces – od wyboru nieruchomości, po koordynację formalności i kontakt z doradcami kredytowymi.
Jeśli celem jest bezpieczne domknięcie zakupu i realne porównanie opcji kredytowych, warto skorzystać z informacji i wsparcia doradców współpracujących z By-Bright: https://pl.realestate.by-bright.com