Przy sprzedaży mieszkania albo domu pytanie o notariusza pada zwykle bardzo szybko, bo właśnie tu pojawia się pierwszy większy wydatek poza samą ceną nieruchomości.
Można założyć, że skoro obie strony podpisują akt, to obie powinny zapłacić po połowie.
W praktyce najczęściej wygląda to inaczej: koszty notarialne przy umowie sprzedaży zwykle ponosi kupujący, ale nie jest to zasada, której nie da się zmienić.
Najważniejsze jest jedno: o podziale kosztów decydują ustalenia stron, a nie sam „zwyczaj rynkowy”. Warto to ustalić przed wizytą u notariusza, a nie przy odczytywaniu aktu.
Kto zazwyczaj płaci za notariusza przy sprzedaży nieruchomości?
Najczęściej płaci strona kupująca. Tak wygląda standard przy zakupie mieszkania, domu, działki czy garażu. Powód jest prosty: to kupujący nabywa prawo własności i zwykle ponosi większość kosztów związanych z doprowadzeniem transakcji do końca.
Nie oznacza to jednak, że istnieje sztywny obowiązek, zgodnie z którym zawsze płaci tylko jedna strona. Sprzedający i kupujący mogą umówić się inaczej: po połowie, w innych proporcjach albo nawet tak, że wybrane opłaty bierze na siebie sprzedający. Jeśli strony chcą odejść od standardu, najlepiej zapisać to wprost już na etapie ustaleń.
Praktyka rynkowa: kupujący zwykle pokrywa taksę notarialną, opłaty sądowe i podatki związane z nabyciem. Zasada umowna: strony mogą podzielić te koszty inaczej, jeśli obie się na to zgodzą.
Co właściwie oznacza „zapłacić za notariusza”?
To jedno z częstszych nieporozumień. W potocznym języku „koszty notariusza” wrzuca się do jednego worka, ale na rachunku pojawia się zwykle kilka różnych pozycji. Sama opłata za czynność notarialną to tylko część całego kosztu.
Przy umowie sprzedaży nieruchomości najczęściej pojawiają się:
- taksa notarialna za sporządzenie aktu,
- podatek od czynności cywilnoprawnych albo inne obciążenie podatkowe, jeśli wynika z rodzaju transakcji,
- opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej,
- opłaty za wypisy aktu notarialnego.
Dlatego pytanie „kto płaci za notariusza?” warto rozbić na dwie kwestie: kto płaci za sam akt i kto pokrywa pozostałe opłaty towarzyszące. W codziennej praktyce zazwyczaj wszystko to bierze na siebie kupujący, ale strony mogą ten model zmodyfikować.
Taksa notarialna a pozostałe opłaty to nie to samo
Taksa notarialna to wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość zależy przede wszystkim od rodzaju czynności i wartości przedmiotu umowy. Nie jest więc tak, że każda sprzedaż kosztuje u notariusza tyle samo.
Do tego dochodzą wypisy aktu, czyli urzędowe odpisy dokumentu dla stron, banku albo sądu. To zwykle niewielki element całości, ale przy większej liczbie egzemplarzy końcowy rachunek może zauważalnie wzrosnąć.
Osobną kategorią są opłaty sądowe. Chodzi głównie o wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz ewentualne wpisy związane z finansowaniem zakupu. Notariusz często pobiera te kwoty przy podpisaniu aktu i przekazuje dalej, ale nie są to pieniądze „dla notariusza”.
Podobnie działa to przy podatkach. Jeśli dana transakcja powoduje obowiązek podatkowy, notariusz może pobrać należność przy akcie i odprowadzić ją dalej. To wygodne, ale warto pamiętać, że znów nie chodzi o część jego wynagrodzenia.
Właśnie dlatego dobrze jest prosić o rozpisanie wszystkich kosztów przed terminem podpisania umowy. Jedna suma końcowa bez wyjaśnienia często wprowadza niepotrzebny chaos.
Czy sprzedający też ponosi jakieś koszty?
Tak, choć zwykle nie są to główne koszty samego aktu sprzedaży. Sprzedający często płaci za dokumenty potrzebne do przygotowania transakcji albo za czynności, które musi wykonać wcześniej. W praktyce to właśnie tu pojawiają się wydatki „po stronie sprzedającego”.
Mogą to być na przykład koszty uzyskania niezbędnych zaświadczeń, pełnomocnictw albo dokumentów potrzebnych do wykazania stanu prawnego nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest obciążona i trzeba wykonać dodatkowe czynności przed sprzedażą, część wydatków również może obciążać sprzedającego.
W niektórych przypadkach po stronie sprzedającego pojawia się też obowiązek rozliczenia podatku związanego ze sprzedażą, ale to już zupełnie inna kwestia niż sama zapłata „u notariusza”. Tu łatwo coś pomylić, bo w rozmowach wszystkie opłaty miesza się ze sobą.
Kiedy sprzedający płaci część kosztów aktu?
Zdarza się to częściej, niż mogłoby się wydawać, zwłaszcza gdy zależy mu na szybkim zamknięciu transakcji. Wtedy pojawia się propozycja: „cena zostaje bez zmian, ale koszty notarialne po połowie”. Dla kupującego to konkretna oszczędność, więc bywa to element negocjacji.
Takie rozwiązanie spotyka się również wtedy, gdy strony chcą po prostu uczciwie podzielić wydatki związane z podpisaniem wspólnego aktu. Formalnie obie strony stawiają się przed notariuszem i obie korzystają z bezpieczeństwa tej formy, więc podział 50/50 jest całkiem logiczny.
Bywa też inaczej: sprzedający zgadza się pokryć tylko część taksy notarialnej, ale już nie opłaty sądowe czy podatki związane z nabyciem. To rozwiązanie pośrednie, które pozwala obniżyć koszt po stronie kupującego bez przejmowania całego ciężaru transakcji.
Jeśli w grę wchodzi kilka elementów rozliczenia, najlepiej nie poprzestawać na ogólnym „dzielimy koszty”. Lepiej doprecyzować, czy chodzi o samą taksę, czy także o wypisy, opłaty sądowe i inne należności. Jeden skrót myślowy potrafi później wywołać niepotrzebny spór.
Najbezpieczniejsze jest jedno: ustalenia powinny być jasne jeszcze przed przygotowaniem aktu. Notariusz może wtedy od razu wiedzieć, jak rozpisać płatności i kto reguluje poszczególne pozycje.
Od czego zależy podział kosztów między stronami?
Najbardziej od pozycji negocjacyjnej. Gdy nieruchomość budzi duże zainteresowanie, sprzedający rzadziej bierze na siebie dodatkowe koszty. Gdy sprzedaż trwa długo albo zależy mu na czasie, częściej zgadza się na ustępstwa.
Znaczenie ma też rodzaj transakcji. Inaczej rozmawia się o kosztach przy prostym zakupie mieszkania bez obciążeń, a inaczej przy bardziej złożonej sprzedaży z dodatkowymi dokumentami, pełnomocnictwami czy wcześniejszym porządkowaniem stanu prawnego.
Na podział wydatków wpływa zwykle:
- wartość nieruchomości i wynikająca z niej wysokość kosztów,
- siła negocjacyjna stron,
- tempo, w jakim transakcja ma zostać zamknięta,
- to, czy jedna ze stron oczekuje dodatkowych ułatwień lub ustępstw.
W praktyce najwięcej nieporozumień pojawia się wtedy, gdy obie strony zakładają co innego. Kupujący myśli, że „sprzedający coś dorzuci”, a sprzedający uważa, że „przecież zawsze płaci kupujący”. Bez wcześniejszego ustalenia łatwo o zgrzyt już przy finalizacji.
Jak ustalić koszty przed wizytą u notariusza?
Najlepiej zrobić to na piśmie albo przynajmniej w wiadomości, do której da się wrócić. Nie trzeba tworzyć rozbudowanej umowy, ale warto jasno nazwać, kto płaci za co. To szczególnie ważne wtedy, gdy strony odchodzą od standardowego modelu.
W praktyce wystarczy ustalić:
- kto pokrywa taksę notarialną,
- kto płaci za wypisy aktu,
- kto ponosi opłaty sądowe,
- czy strony dzielą koszty po połowie, czy według innej proporcji.
Dobrze też poprosić kancelarię o wstępne wyliczenie. Nie chodzi o to, by znać każdą złotówkę co do grosza, tylko by widzieć, z czego składa się łączna kwota. Dzięki temu łatwiej ocenić, czy ustalony podział rzeczywiście jest fair.
Najwięcej zamieszania robi nie wysokość opłat, tylko brak rozróżnienia między taksą notarialną, opłatami sądowymi i podatkami. Dla jednej strony to „koszt notariusza”, dla drugiej już trzy różne rachunki.
Czy notariusz może narzucić, kto ma zapłacić?
Nie w sensie biznesowego ustalenia między stronami. Notariusz nie decyduje, czy płaci kupujący, sprzedający czy obie strony po połowie. Może natomiast wskazać, jakie opłaty występują przy danej czynności i jak zwykle wygląda praktyka.
Jeśli strony nie ustalą niczego wcześniej, kancelaria zwykle przyjmie model najbardziej typowy, czyli obciążenie kosztami kupującego. To rozwiązanie powszechne, ale nie należy go traktować jak obowiązku, którego nie można zmienić.
Warto pamiętać, że dla notariusza najważniejsze jest poprawne sporządzenie aktu i prawidłowe pobranie należności związanych z czynnością. Podział ekonomicznego ciężaru między stronami to kwestia ich porozumienia.
Kto płaci za notariusza: krótka odpowiedź
Najczęściej płaci kupujący i to on zwykle ponosi większość kosztów związanych z finalizacją zakupu nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim taksy notarialnej, wypisów aktu, opłat sądowych i należności związanych z nabyciem.
Sprzedający nie jest jednak z góry zwolniony ani z góry zobowiązany. Jeśli strony umówią się inaczej, koszty mogą zostać podzielone w dowolny sposób. To właśnie ustalenia między stronami są tu najważniejsze.
Najrozsądniej przyjąć prostą zasadę: zanim padnie termin podpisania aktu, powinno być już wiadomo kto, za co i w jakiej części płaci. Wtedy sama wizyta u notariusza przestaje być finansową niespodzianką.